Ablauf Hausverkauf: Von der Idee bis zum Notar

Ablauf Hausverkauf

Der Ablauf beim Hausverkauf führt sie durch verschiedene Schritte. Es ist sinnvoll, sich vor dem Verkauf Gedanken zum Verkaufsprozess zu machen. Wir zeigen ihnen hier einmal den typischen Ablauf eines Immobilienverkaufs und beschreiben die Aufgaben, die ein Verkäufer hat. Auch gehen wir auf das Pro und Contra der verschiedenen Merkmale bei einem Verkauf mit dem Immobilienmakler ein. Anhand unserer Checkliste: Ablauf Hausverkauf erläutern wir anhand der einzelnen Punkte.

Inhaltsverzeichnis


In der folgenden Infografik haben wir Ihnen die grundlegenden Schritte für einen erfolgreichen Hausverkauf bildlich dargestellt:

Infografik Ablauf Hausverkauf
Infografik Ablauf Hausverkauf

Ablauf Hausverkauf: Schritt 1 – Die Objektunterlagen

Objektunterlagen variieren. Grundstück, Haus oder Wohnung. Jede Immobilienart benötigt einerseits dieselben, aber auch sehr spezielle Unterlagen. Hier ist zu prüfen, welche Unterlagen zwingend notwendig sind. Wird der Käufer am Ende finanzieren, dann schreibt die Bank vor, welche Unterlagen benötigt werden. Informieren Sie sich im Vorfeld, wo Sie welche Unterlagen bekommen. Achtung, es gibt viele Online-Dienste, die diese Aufgabe für Sie übernehmen, aber oft ist die Beschaffung für Sie als Eigentümer kostenlos und die Datenservices kosten hingegen Geld.

Ein Hausverkauf ist mit viel Arbeit und Organisation verbunden. Je besser die Planung, umso stressfreier der finale Ablauf, der eigentliche Prozess. Die Checkliste hilft Ihnen durch die einzelnen Phasen und sie können sich auf das wesentliche konzentrieren. Mit unserer professionellen Unterstützung wird der Verkaufsprozess für Sie noch entspannter.

Schon bei den Unterlagen gibt es oft die ersten Probleme. Der Energieausweis ist Pflicht, weitere Unterlagen wie Flurkarte, Baubeschreibung, aktueller Grundbuchauszug oder bei Wohnungen auch Teilungserklärungen und alle Ergänzungen, stellen Eigentümer immer wieder vor Probleme. Diese Unterlagen sollten aber frühzeitig vorliegen, denn auch die Finanzierungsprüfung benötigt Zeit, und eine Bank wartet oft ab, bis alle gewünschten Unterlagen vorliegen.

Auch der angesetzte Preis ist strategisch von wichtiger Bedeutung. Denn ist er zu hoch, dauert die Vermarktung länger, es finden sich keine Interessenten, die sich in die Immobilie „verlieben“ und am Ende kaufen wollen. Die Immobilie „verbrennt“ auf dem Markt und Interessenten fragen sich, wo der Haken ist.

Thorsten Frenzel – Geschäftsführer Adorable Immobilien

Schritt 2: Was ist meine Immobilie wirklich Wert?

Die Marktkenntnis ist ein wichtiger Faktor beim Verkauf. Die Nachbarn prahlen gerne mit utopischen Summen beim eigenen Verkauf, wollen aber als erste das größte Schnäppchen bei Ihnen schlagen, wenn es an den Verkauf geht. Hier ist Vorsicht geboten, aus unserer langjährigen Erfahrung ist es insbesondere die Neugier, die in der Nachbarschaft kursiert. Ein Käufer findet sich zu 99 % nicht in Ihrer direkten Nachbarschaft. Zu wissen, zu welchem Preis Immobilien in Ihrer Region gehandelt werden, ist aber essenziell wichtig. Der gewählte Preis entscheidet über Erfolg und Misserfolg bei Ihrem Immobilienverkauf. Unsere kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung hilft Ihnen hierbei.

Mythen bei der Preisfindung:

Ein zu hoher Preis: Kaufinteressenten sind abgeschreckt, kennen in der Regel den Markt gut, da diese schon seit einiger Zeit auf der Suche sind und den Markt studieren. Ein zu hoher Preis schreckt diese Interessenten ab. Sie bekommen die Interessenten nicht zu Besichtigung.

Ein zu niedriger Preis: Macht den bestmöglichen Preis kaputt? Sie haben zwar einerseits eine gute Nachfrage, aber bekommen Sie auch den bestmöglichen Preis mit dieser Strategie? Wir sind es gewohnt, Verhandlungen zu führen und den besten Preis zu erreichen. Wir filtern die Interessenten und prüfen die Bonität, um Ihnen am Ende einen sicheren Käufer zu einem guten Preis zu präsentieren.

Der marktübliche Preis: Die Nachfrage ist gut, die Interessenten kommen zur Besichtigung und am Ende gibt es zwei oder drei Interessenten, die kaufen möchten. Oft lässt sich hier der Preis noch entwickeln. Mit Fingerspitzengefühl und Erfahrung versuchen wir hier den besten Preis für Sie zu verwirklichen.

Die Preisfindung am Anfang entscheidet also schon über Erfolg bei Ihrem Immobilienverkauf. Lassen Sie Ihre Immobilie durch unsere geprüften Immobilienwertgutachter überprüfen.

Ablauf Hausverkauf: Schritt 3 – Sichtbar Präsentieren

Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, ist der Schritt der Präsentation wichtig. Dazu zählt nicht nur, die Immobilie in allen gängigen Immobilienportalen sichtbar und ansprechend zu präsentieren, Immobilie in allen gängigen Immobilienportalen sichtbar und ansprechend zu präsentieren, sondern auch permanent erreichbar zu sein. Denn Interessenten haben Fragen, wollen besichtigen und rufen an. Wir als Immobilienmakler sind natürlich stets erreichbar oder rufen umgehend zurück. Wir sind nicht nur zu den Bürozeiten, sondern auch zu den Stoßzeiten zu erreichen.

Aber auch die ansprechende Präsentation ist für den Ablauf eines Hausverkaufs wichtig. Der Auftritt auf einer Immobilienplattform ist das Aushängeschild. Unvorteilhafte Bilder schrecken ab. Weniger kann manchmal mehr sein. Die Bilder sollten einladend sein, mit einem Höhepunkt beginnen. Wir arbeiten mit moderner Technik. Von der Spiegelreflexkamera, über Vollformat-Systemkameras mit Weitwinkel aber auch Zoom-Objektiven, um einerseits das Raumgefühl wiederzugeben, aber andererseits auch Details ins richtige Licht zu bringen. Auch Video-Rundgänge, Drohnenflüge oder digital Besichtigungen mit unserem Besichtigungsroboter „Robert“ bieten wir an. Wir nutzen für die Erstellung der Fotos und Videos nur hochwertige Markengeräte wie Sony, Nikon oder DJI. Denn am Ende muss die Qualität stimmen und der Sensor einer Vollformatkamera schlägt den kleinen Sensor eines Telefons um Längen.

Auch bei der Bildbearbeitung und der Bildauswahl können wir aufgrund unserer Erfahrung die beste Bildauswahl treffen. Aus unserem Content-Management-System wird die Immobilie auf alle Portale übertragen. Es werden Sonderplatzierungen für eine bessere Sichtbarkeit gebucht und Anfragen werden durch unser System automatisch beantwortet. So erhält jeder Interessent sofort eine Rückmeldung und weiß, wer sein Ansprechpartner für die Immobilie ist.

Besichtigungen durchführen

Ein potenzieller Käufer möchte die Immobilie vor dem Kauf auch sehen und prüfen. Als Eigentümer ist man stolz auf die eigene Immobilie und kritische Rückfragen werden oft emotional beantwortet. Hier gilt es vorsichtig und neutral zu sein. Sinnvoll ist es, sich Zeit für die Besichtigung zu nehmen und die Interessenten erst mal schauen zu lassen. Am Ende können Fragen beantwortet werden. Hier ist es aber auch wichtig, dass es nicht nur um das Haus geht, sondern nun ist die Gelegenheit gekommen, auch den Interessenten auf den Zahn zu fühlen. Wie schaut es mit der finanziellen Situation aus, steht die Finanzierung, gibt es Eigenkapital und lässt das Netto-Haushaltseinkommen einen Kauf überhaupt zu?

Bei der Besichtigung steht nicht nur die Immobilie und der Verkäufer im Schaufenster, auch der potenzielle Käufer präsentiert sich. Wir werten die Gespräche aus, können anhand der Angaben abschätzen, wie ernsthaft der Kauf realisierbar wäre und ob es sinnvoll ist, ggf. auf ein anderes Pferd zu setzen.

Auch sind Besichtigungen bei uns durch ein digitales Buchungssystem strukturiert. Termine werden gebündelt, einzeln an bestimmten Tagen angeboten. Wir möchten, dass Sie sich auf das wesentliche konzentrieren können und planen die Besichtigungen so, dass es an einem Tag so viele Termine nacheinander wie möglich gibt. So erkennen wir schon bei der Terminkoordination, welcher Interessent es ernst meint und zielstrebig am Kauf der Immobilie arbeitet.

Ablauf Hausverkauf: Verhandlungen führen

Die ersten Besichtigungen wurden erfolgreich durchgeführt und es kristallisieren sich langsam die ersten ernsthaften Interessenten heraus. Nun ist es an der Zeit, ausgiebig zu prüfen. Möglicherweise stehen jetzt Termine mit Gutachtern oder Bausachverständigen an und möglicherweise gibt es mehr als einen ernsthaften Interessenten. Am Ende kann es nur einer ins Ziel schaffen, also mit Ihnen zum Notar. Hier wird genau geprüft, ob sich der Interessent finanzieren lässt. Aber auch könnte es möglich sein, dass durch die Verhandlungen ein kleines Bieterverfahren entsteht und sich der Preis der Immobilie noch entwickeln lässt.

Auch hierfür bieten wir neben den persönlichen Kontakten zu den Interessenten eine digitale Lösung für die Angebotsabgabe an. So kann jeder Interessent ganz transparent sein Gebot abgeben und erfährt gleich, wo er mit seinem Gebot steht. Die Entscheidung, an wen verkauft wird, liegt jedoch am Ende bei Ihnen. Wir empfehlen Ihnen potenzielle Käufer aufgrund der finanziellen Situation oder deren Machbarkeit. Dieser Prozess endet erst, wenn Sie beim Notar unterschrieben haben. Solange arbeiten wir weiter, um Alternativen für einen möglichen Kauf zu haben.

Bonität prüfen

Schon bei der ersten Anfrage übermitteln uns potenzielle Käufer finanzielle Details. Bei der Besichtigung fragen wir proaktiv nach und können so erste Schlüsse auf die Kaufkraft eines Interessenten schließen. Wir arbeiten mit Finanzierungsexperten zusammen, die eine schnelle und gründliche Finanzierungsprüfung für uns durchführen. Bekommen wir grünes Licht, ist eine finale Finanzierung am Ende relativ sicher. Der potenzielle Käufer könnte dann mit Ihnen zum Notar gehen. Die Prüfung der Bonität ist etwas sehr Persönliches, weshalb wir mit diesen Daten äußerst sensibel umgehen. Doch wer eine Immobilie kaufen möchte, der muss auch beweisen, dass er es kann. Dieser Prozess beginnt schon beim ersten Kontakt.

Notartermin und Kaufvertrag

Ist der Käufer gefunden und hat die Finanzierungszusage der Bank erhalten, kann es zum Notar gehen. Dieser erstellt als erster den Kaufvertragsentwurf, welcher nun an die jeweiligen Umstände angepasst wird, Immobilie, Käuferinteressen und Verkäuferinteressen. Hier fungieren wir als Immobilienmakler als Vermittler zwischen den Parteien und der Notar bringt es in einen rechtssicheren Vertrag. Wir koordinieren nicht nur den Notartermin, sondern übermitteln dem Notar auch alle notwendigen Unterlagen und sind natürlich auch beim Notartermin für alle Seiten als Ansprechpartner verfügbar. Auch stehen wir mit verschiedenen Notaren im ständigen Austausch und können so immer einen Notar empfehlen, der für den Verkauf einen zeitnahen Termin zur Verfügung hat. Beauftragt wird der Notar durch den Käufer.

Erst wenn Sie beim Notar unterschieben haben, ist die Immobilie vom Markt. Jetzt laufen die üblichen Fristen zur Eigentumsumschreibung. Je nach Immobilie dauert dies 4–6 Wochen, oder bei Besonderheiten auch länger.

Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergabe

In Deutschland ist ein Verkauf ohne Notar nicht möglich. Das bedeutet, dass der Verkauf immer über einen Notar durchgeführt werden muss. Der Notar kümmert sich auch um die Abwicklung des Kaufvertrags und sorgt für Rechtssicherheit. Er bereitet die Eigentumsübertragung vor. Eine Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen, damit der Käufer für den späteren Eigentumsübergang abgesichert ist. Holt Genehmigungen ein und überwacht den Vorgang. Eine bestehende Restschuld muss gelöscht werden, auch hier wird der Notar aktiv und schreibt den entsprechenden Gläubiger an, denn das Grundbuch wird Lastenfrei übergeben. Der Kaufpreis gegebenenfalls auf Gläubiger und Verkäufer aufgeteilt. Wenn alle Genehmigungen vorliegen, wird der Kaufpreis fällig gestellt. Nun zahlt der Käufer, diese Zahlung ist an eine Frist gebunden.

Für die spätere Übergabe, nach Kaufpreiszahlung, notieren Sie gemeinsam mit dem Käufer die Zählerstände und erstellen ein Protokoll. Hier erfassen Sie auch Schlüssel und andere Dinge, die kaufvertraglich vereinbart wurden. Die Zählerstände sind für einen späteren Ausgleich notwendig, da Guthaben oder Forderungen auf den jeweiligen Nutzungszeitraum berechnet werden. Jetzt ist die Immobilie erfolgreich verkauft.